القانون العقاري العماني 2026: الملكية والتسجيل والإيجارات

بقلمشيماء بنت علي البلوشيةمراجعة قانونيةعبدالملك الريسي

تاريخ النشر: 22 أكتوبر 2026آخر تحديث: 22 أكتوبر 2026آخر مراجعة قانونية: 22 أكتوبر 2026

قد يبدأ خلاف عقاري من عقد بيع لم يُسجَّل، أو من سند ملكية عليه قيد، أو من عقد إيجار لا يوضح التزامات الطرفين. في مثل هذه الحالات، لا يكفي معرفة اسم القانون؛ بل يلزم تحديد نوع الحق والجهة المختصة والمستند الذي تستند إليه المعاملة.

يوضح القانون العقاري العماني وما يرتبط به من تشريعات كيفية تسجيل الحقوق العقارية وتنظيم التصرفات والتطوير العقاري والإيجارات. ومن أبرز النصوص الحديثة قانون السجل العقاري الصادر بالمرسوم السلطاني 56/2026 وقانون التنظيم العقاري الصادر بالمرسوم السلطاني 79/2025، ولكل منهما نطاق تطبيق مختلف.

في هذا الدليل عن قانون العقارات في سلطنة عمان نوضح القواعد التي تهم مالك العقار والمشتري والمستأجر والمطور: الأنظمة السارية، والملكية وسنداتها، وإجراءات نقل الملكية، وتسجيل عقد الإيجار، والرسوم المنشورة، وأين يبدأ طلب المراجعة القانونية. وتفاصيل كل إجراء متخصصة في صفحات منفصلة كي تصل إلى الجواب الذي تحتاجه دون تكرار.

ما المقصود بالقانون العقاري العماني؟

يشمل القانون العقاري العماني القواعد التي تحدد من يملك العقار، وكيف تُثبت الملكية وتُسجل التصرفات، وما الحقوق والقيود التي قد ترد على العقار. ويرتبط بذلك تنظيم البيع والانتفاع والرهن والتطوير العقاري والعلاقة الإيجارية. وقد تخضع معاملة واحدة لأكثر من تشريع بحسب أطرافها ونوع العقار.

وفق القوانين العقارية العمانية، يُراجع عقد شراء وحدة ضمن مشروع يُباع على الخارطة في ضوء أحكام التنظيم العقاري، بينما يختلف عنه تسجيل نقل ملكية عقار قائم لدى السجل العقاري. أما تسجيل الإيجار ومنازعته فيخضعان لمسار تنظيمي آخر. لذلك فإن أول خطوة عملية هي تصنيف المعاملة، لا البحث عن نموذج موحد يصلح لكل حالة.

القوانين العقارية في سلطنة عمان: ماذا ينظم كل قانون؟

توضح هذه الخريطة علاقة التشريعات العقارية العمانية بالأسئلة التي يطرحها الباحث: هل يتعلق الأمر بإثبات الملكية، أم بتنظيم المشروع، أم باستعمال الأرض، أم بخلاف حول الإيجار؟

خريطة التشريعات العقارية

قانون السجل العقاري الجديد 56/2026

ينظم هذا القانون تسجيل العقارات والحقوق العينية والتصرفات المتعلقة بها، ويحدد اختصاصات أمانة السجل العقاري وإصدار سندات الملكية. وتكتسب مسألة التسجيل أهمية خاصة عند البيع أو انتقال ملكية موروثة أو ترتيب حق على عقار. ولهذا يجب التمييز بين اتفاق الأطراف وبين الأثر القانوني الذي يتطلب تسجيلًا.

عند مراجعة تطبيق القانون العقاري العماني على صفقة بيع، ابدأ بسند الملكية والرسم المساحي وبيانات أطراف التصرف، ثم تحقق من الرهون والحجوز والقيود التي قد تؤثر في استكمال تسجيل العقد.

قانون التنظيم العقاري 79/2025

يعالج هذا القانون نشاط التطوير العقاري وبيع الوحدات على الخارطة، وتنظيم الوساطة والتثمين والعقارات المشتركة. ويهم المشتري التحقق من صفة المطور ووثائق المشروع والعقد، ومن طبيعة التسجيل وآلية الدفعات عند شراء وحدة لم يكتمل بناؤها. ولا تُفترض متطلبات موحدة لجميع أنواع المشروعات قبل التحقق من نطاق تطبيق القانون.

قانون التخطيط العمراني 58/2026

تنظم قواعد التخطيط العمراني استعمالات الأراضي والمخططات والاشتراطات المرتبطة بها. قد يكون سند الملكية قائمًا وصحيحًا، لكن استخدام الأرض أو تطويرها يخضع لمتطلبات تخطيطية مستقلة. لذلك ينبغي فحص الاستخدام المسموح قبل الالتزام بمشروع بناء أو تغيير غرض الأرض.

كيف تثبت ملكية العقار وما الفرق بين الملكية والانتفاع؟

في تطبيق القانون العقاري العماني على معاملات الملكية، تتمثل نقطة الانطلاق في فحص سند الملكية والحقوق المسجلة عليه. فالملكية تختلف عن حق الانتفاع؛ إذ قد يملك شخص أصل العقار ويكون لآخر حق استخدامه بموجب سند قانوني. كما قد يُثقل العقار برهن أو قيد يحد من التصرف فيه. وتختلف نتائج ذلك بحسب الحق المسجل والوثائق التي أنشأته.

لا يكفي الاطلاع على نسخة من عقد سابق لتقييم الوضع الحالي. والأجدى طلب السند الأحدث ومطابقة بيانات المالك وموقع العقار والرسم المساحي وبيانات الرهن أو الحجز، ثم مراجعة مستندات الوكالة إذا كان أحد الأطراف يمثله وكيل. هذه الخطوات تجعل تطبيق قواعد القانون العقاري العماني قائمًا على وقائع المعاملة لا على افتراضات.

إجراءات نقل ملكية العقار وفق القانون العقاري العماني

توفر وزارة الإسكان والتخطيط العمراني خدمة إصدار سند ملكية بموجب عقد البيع لإصدار سند ملكية بموجب عقد البيع، وتعرض خطواتها على البوابة الحكومية. وتشكل هذه البيانات نقطة عملية لفهم التسجيل العقاري، على أن تُراجع متطلبات كل معاملة قبل تقديمها.

1. تقديم طلب تسجيل عقد البيع وإدخال بيانات العقار وأطراف التصرف.
2. مراجعة الجهة المختصة للمستندات والبيانات المقدمة.
3. صدور إشعار بالموافقة المبدئية عند استيفاء المتطلبات.
4. حضور الأطراف أو ممثليهم المخولين لاستكمال توقيع العقد.
5. سداد الرسوم الرسمية التي تنطبق على المعاملة.
6. استلام سند الملكية وفق نتيجة الطلب وإجراءات التسجيل.

وتتضمن قائمة مستندات الخدمة سند الملكية والرسم المساحي والبطاقة الشخصية للبائع والمشتري وسند التوكيل عند وجود وكيل. وقد تتوقف المعاملة إذا لم تتطابق بيانات الهوية أو كان العقار محل قيد يستلزم موافقة. ولتفاصيل الحالات والطلبات المتخصصة يمكن الرجوع إلى إجراءات نقل ملكية العقار في سلطنة عمان.

متى يحتاج نقل الملكية وفق القانون العقاري العماني إلى مراجعة إضافية؟

ليست كل عمليات نقل الملكية بيعًا مباشرًا بين مالك ومشترٍ. فقد تكون الملكية ناشئة عن إرث أو وصية، أو يكون العقار مملوكًا على الشيوع، أو يخضع لرهن أو حق انتفاع. وتختلف الأوراق وسبب التسجيل في التشريعات العقارية العمانية بحسب كل حالة، وهو ما ينبغي مراعاته عند تقييم المستندات.

العقارات الموروثة

توضح خدمة تسجيل سند الملكية – حق الإرث ضرورة تقديم مستندات تشمل سند الملكية والرسم المساحي والإعلام الشرعي ووثائق الهوية، بحسب الحالة. وقد يلزم تقديم وكالة تتضمن صلاحية تسجيل حق الإرث إذا تولى الإجراء وكيل عن الورثة.

الرهن والوكالة والقيود المسجلة

قد يحتاج التصرف إلى موافقة جهة مرتهنة أو إلى وكالة تتضمن صلاحية محددة، ولا تُستبدل هذه المتطلبات بتوقيع عقد بين الطرفين. وعند مراجعة المسألة وفق أحكام القانون العقاري العماني يجب تحديد القيد أولًا ومعرفة ما إذا كان يمنع التصرف أو يشترط إجراءً سابقًا على التسجيل.

تملك غير العمانيين وفق القوانين العقارية العمانية

تختلف شروط التملك بحسب القوانين العقارية في سلطنة عمان وجنسية المشتري وموقع العقار ونوع المشروع. وتتيح البوابة الحكومية خدمة تملك العقار لمواطني دول مجلس التعاون خاصة لمواطني دول مجلس التعاون، وخدمة تملك العقار في المجمعات السياحية لتملك الوحدات في المجمعات السياحية. ولا ينبغي اعتبار إتاحة نوع معين من التملك تصريحًا عامًا بالتملك في جميع المناطق.

وإذا كان العقار مخصصًا لمشترٍ غير عماني، فمن المهم مطابقة جنسية المشتري مع القيود المعلنة للموقع والمشروع، والتحقق من مستندات المطور أو الطرف البائع. يمكن مراجعة التفاصيل في قانون تملك العقار في سلطنة عمان.

عقود الإيجار: ماذا يحدد القانون العقاري العماني؟

في مجال الإيجار ضمن القانون العقاري العماني، ينظم عقد الإيجار انتفاع المستأجر بالعقار مقابل أجرة، لكنه لا ينقل الملكية إليه. وتختلف أحكام الإيجار عن تسجيل البيع، ولذلك يحتاج الباحث عن «نموذج عقد إيجار سلطنة عمان» إلى إجابة عملية تبدأ بتحديد نوع العين المؤجرة، وصفة المؤجر، ومدة العقد، والقيمة المتفق عليها، وآلية التوثيق لدى الجهة المختصة.

البيانات الأساسية قبل إعداد عقد الإيجار

1. بيانات المؤجر والمستأجر وصحة صفة كل منهما.
2. وصف العقار وموقعه والغرض من الانتفاع به.
3. مدة الإيجار وقيمة الأجرة ومواعيد السداد.
4. التزامات الصيانة والاستخدام وتجديد العقد أو إنهائه.
5. المستندات اللازمة لتوثيق العقد لدى الجهة المختصة.

إذا كان هدف البحث تحميل نموذج عقد إيجار شقة، راجع نموذج عقد إيجار شقة في سلطنة عمان.

تسجيل عقد الإيجار لدى بلدية مسقط

تعرض بوابة بلدية مسقط خدمة تسجيل عقد إيجار جديد للمؤجر الفرد، وتتضمن استمارة العقد وسند الملكية والرسم المساحي والبطاقات والوكالة أو التفويض بحسب صفة الأطراف. وتوضح البوابة الحكومية مراحل تقديم الطلب ودراسته ودفع الرسوم واستلام العقد.

ولشرح إدخال البيانات وتجديد العقد والجهة المطلوبة، يمكن الانتقال إلى خطوات تسجيل عقد الإيجار في سلطنة عمان.

من يفصل في نزاعات الإيجار والإخلاء؟

ينظم المرسوم السلطاني 12/2025 التعديلات المتعلقة بالعلاقة الإيجارية، ويقرر اختصاص لجان الفصل في المنازعات الإيجارية بالمنازعات الداخلة في نطاقه، مع أحكام انتقالية للدعاوى التي رفعت قبل سريان التعديل. لذلك يجب مراجعة تاريخ النزاع والعقد والطلبات قبل تحديد الجهة المختصة.

إذا كان الخلاف متعلقًا بالإخلاء أو انتهاء العقد أو عدم سداد الأجرة، ينبغي جمع العقد والإشعارات وإثباتات السداد والمراسلات قبل تقديم الطلب. ولموضوع صحيفة الإخلاء يمكن الاطلاع على شرح صحيفة دعوى إخلاء عقار.

التطوير والوساطة في القانون العقاري العماني والبيع على الخارطة

تتضمن التشريعات العقارية في سلطنة عمان قواعد للمطور والوسيط ومشروعات بيع الوحدات قبل اكتمال البناء. وعند شراء وحدة على الخارطة، لا تنحصر المراجعة في السعر أو موعد التسليم؛ بل تشمل وضع المشروع وترخيصه والعقد والتسجيل وطريقة التعامل مع الدفعات، وفق نطاق قانون التنظيم العقاري.

ويحدد القانون إطارًا للوساطة والتثمين العقاري والعقارات المشتركة. وعند التعاقد مع وسيط يجب تحديد طبيعة خدمته وصفته، وما يتفق عليه الطرفان من التزامات، دون الاكتفاء بإعلان تسويقي. ويمكن متابعة الأحكام المتخصصة في دليل الوساطة العقارية في سلطنة عمان.

رسوم بعض المعاملات العقارية ومواعيدها

لا يوجد رسم واحد لجميع المعاملات الخاضعة للقانون العقاري العماني؛ لأن رسوم طلب تسجيل البيع تختلف عن رسم إصدار السند، وعن تسجيل الإيجار أو حق الإرث. ووفق خدمة إصدار سند ملكية بموجب عقد البيع، المنشورة على بوابة الحكومة والمحدثة في 22 سبتمبر 2026، ترد القيم الآتية ضمن بنود الخدمة:

رسوم خدمة نقل الملكية 

هذه ليست التكلفة النهائية لجميع حالات نقل الملكية؛ إذ تعرض الخدمة بنود رسوم أخرى تختلف بحسب طبيعة المعاملة. راجع الرسوم والشروط الرسمية لخدمة سند الملكية بعقد البيع قبل السداد.

مثال على رسوم تسجيل الإيجار في مسقط

توضح بلدية مسقط في صفحة حاسبة رسوم عقود الإيجار – بلدية مسقط رسوم عقود الإيجار المعادلة الآتية: قيمة الأجرة الشهرية × عدد أشهر مدة العقد × 3%. ومثال البلدية: إيجار شهري 100 ريال لمدة 12 شهرًا، فيكون الرسم 36 ريالًا.

ملاحظة: يخص هذا المثال خدمة بلدية مسقط ولا يُعمم على جميع المحافظات.

أما مدد الإنجاز المنشورة على صفحات الخدمات الحكومية فهي مدد لكل خدمة على حدة، وليست ضمانًا بإنهاء معاملة أو تسوية نزاع في وقت محدد. وقد تتأثر المدة بنقص المستندات أو الحاجة إلى موافقات أو فحص القيود.

منازعات القانون العقاري العماني: كيف تختار المسار؟

قد ينشأ النزاع من بيع لم يستكمل تسجيله، أو من حق عيني مختلف عليه، أو من علاقة إيجارية، أو من إجراءات تتعلق بنزع الملكية للمنفعة العامة. وعلى الرغم من أن الباحث قد يجمعها تحت عنوان «القضايا العقارية»، فإن المستند والجهة والمسار الإجرائي تختلف حسب الواقعة.

اختيار نقطة البدء

وبالنسبة إلى نزع الملكية، يرجع أصل الموضوع إلى قانون نزع الملكية للمنفعة العامة 71/2023، ويمكن مراجعة الحالات والتفاصيل في التعويض عن نزع الملكية في سلطنة عمان.

كيف نراجع مسائل القانون العقاري العماني في مكتب الريسي؟

عندما تصل مسألة تتعلق بعقار إلى شركة د. سرحان و د. سعيد الريسي للمحاماة والاستشارات القانونية، يكون المدخل المناسب هو وصف المسألة وتحديد الوثائق المتاحة: هل المطلوب فحص عقد، أم فهم سبب تعطل التسجيل، أم مراجعة مطالبة إيجارية، أم تحديد الجهة المختصة؟ ولا يمكن حسم الإجراء من وصف مختصر قبل دراسة المستندات.

يمكن الاطلاع على نطاق خدمة القضايا العقارية والإيجارية للتعرف على أنواع الملفات التي تندرج ضمن هذا المجال. ولترتيب لقاء بشأن تطبيق القانون العقاري العماني على معاملة أو نزاع قائم، أرسل رسالة قصيرة تتضمن نوع المعاملة والمحافظة والغرض من الموعد، دون إرفاق مستندات شخصية حساسة في المحادثة الأولى.

لا تُقدَّم استشارة قانونية عبر رسائل واتساب، ولا يتضمن التواصل وعدًا بنتيجة.

الأسئلة الشائعة عن القانون العقاري العماني

الخلاصة: ما الخطوة المناسبة قبل التصرف في العقار؟

يجمع القانون العقاري العماني بين قواعد التسجيل وإثبات الملكية وتنظيم التطوير العقاري والإيجارات. وقبل البيع أو الشراء أو توثيق عقد إيجار، ابدأ بتحديد نوع التصرف ومراجعة سند الملكية والقيود والمستندات، ثم اتبع متطلبات الجهة المختصة. إذا كان هناك نزاع أو التزام تعاقدي غير واضح، فترتيب مراجعة المستندات قبل اتخاذ إجراء هو الخطوة العملية التالية.

المصادر الرسمية

• قانون السجل العقاري – المرسوم 56/2026
• قانون التنظيم العقاري – المرسوم 79/2025
• قانون التخطيط العمراني – المرسوم 58/2026
• تعديل الأحكام الإيجارية – المرسوم 12/2025
• قانون نزع الملكية للمنفعة العامة – المرسوم 71/2023
• خدمة إصدار سند الملكية بموجب عقد البيع – Gov.om
• تسجيل سند ملكية بناء على الإرث – Gov.om
• تملك عقار في المجمعات السياحية – Gov.om
• تملك عقار لمواطني دول مجلس التعاون – Gov.om
• تسجيل عقد الإيجار – Gov.om
• حساب رسوم عقود الإيجار – بلدية مسقط

شيماء بنت علي البلوشية

محامية استئناف | ماجستير في القانون العام — شيماء بنت علي البلوشية محامية استئناف حاصلة على ماجستير في القانون العام، وتمتلك خبرة في إعداد المذكرات القانونية ودراسة القضايا ومتابعة إجراءات التقاضي أمام المحاكم. تكتب المحتوى القانوني اعتمادًا على خبرتها العملية في مجالات القانون التجاري والعمالي والجنائي والمدني والأحوال الشخصية، بهدف تقديم معلومات قانونية واضحة ومبنية على الأسس النظامية.